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Ihr Haus, Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Grundstück möchten Sie bestmöglich verkaufen. Sie wollen aktuelle Informationen über den Marktwert Ihrer Immobilie. Wonach genau wird da gesucht?
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage der Immobilie oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Wie geht das?
• Es gibt grundsätzlich drei sehr bekannte Methoden den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln:
A) Vergleichswertverfahren
• Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Immobilien abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Form
und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit der zu vergleichenden Immobilie übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbarte Immobilie gleichartiger Lage, Größe, Nutzung etc. wurde vorige Woche zu Marktpreisen verkauft. Das ist jedoch in der Praxis sehr selten. In der Praxis wird daher das indirekte Vergleichswertverfahren verwendet. Hier werden aus Verkaufspreisen und/oder aus Angebotspreisen vergleichbarer Immobilien die relevanten Daten für den Marktwert Ihrer Immobilie erhoben. Die Sicherheit der Bewertung ist abhängig von einer ausreichenden Zahl von hinreichend geeigneten vergleichbaren Verkaufsvorgängen.
B) Sachwertverfahren
• Im Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Gebäudewert separat ermittelt und anschließend zum individuellen Immobilienwert zusammengerechnet. Es dient auch als Kontrollverfahren für die beiden anderen Methoden.
C) Ertragswertverfahren
• Das Ertragswertverfahren ist besonders bei solchen Immobilien sinnvoll, bei denen der dauerhaft erzielbare Ertrag für den Marktwert im Vordergrund steht, zum Beispiel:
• Zinshäuser (Mehrfamilienhäuser, sekundär für Premiumlagen)
• Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
• Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen)
• Gemischt genutzte Grundstücke
Das Ertragswertverfahren ist wenig geeignet für selbst genutzte Wohnimmobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert zielführender im Vergleichswertverfahren (allenfalls auch ergänzend im Sachwertverfahren) errechnet wird. Der Wert Ihrer Immobilie:
• für eine erste Orientierung ist eine Online-Bewertung hilfreich. Der nächste Schritt berücksichtigt mehr bzw. alle relevanten Details samt der für Ihre Immobilie richtigen Wertermittlungsmethode und ist immer in seriöser Weise verbunden mit einem Vor-Ort-Termin eines fähigen Immobilienmaklers(kostenfrei) bzw. eines gerichtlich beeideten Sachverständigen(kostenpflichtig).
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